利率下降收入提高16年 人按揭借贷力增逾倍

菲沙研究所(Fraser Institute)一项报告指出,加拿大人在过去16年,由于利率降低且收入提高,而令按揭借贷能力大幅增加,而借款能力增加极有可能因此推升楼价。报告指出,从2000年至2016年之间,按揭利率从7%降低至2.7%,加上家庭收入增加的效应,使得全加购屋者向银行申请按揭的借款能力大幅增加126.1%,其中大温地区购屋者借贷能力增加118.4%,多伦多增加99.7%,卡加利增加161.2%,按揭借贷能力增加最多。

菲沙研究所主席Niels Veldhuis指出,低利率结合高收入而带动借贷能力增加,是在研究楼价上涨背后因素时,最易被忽视的一项因素。

他说,借贷能力增加,其实就是在月供占收入比例一样的情况下,加拿大家庭可向银行借到相当于超过在2000年借款两倍又多的金额,也因此有能力抬高出价购买房屋。

报告指出,从2000年至2016年间,按揭利率从7%一路下降至2.7%,其结果是让一些有可能购屋的人士,纵使在收入完全没有改变的情况下,按揭借贷能力已经大增52.9%。

报告认为,购屋者的借贷能力,不仅与利率变化相关,也必须加计家庭收入增加的因素,才能准确计算出借款能力的真正变化。报告因此加计收入的因素,举例来说,从2000年至2016年间,大温平均家庭税前收入增加47.8%,经加计利率下降因素,实际借款能力在16年间增加118.4%,等于是原来借贷能力的2.18倍。

报告说,全加实际借贷能力在16年间增加了126.1%,多伦多借贷能力增加99.7%,卡加利借贷能力增加161.2%,是主要都会区当中借贷能力增加最多者,其原因在于卡加利居民收入增加76.8%,蒙特利尔借贷能力增加情况与大温接近,增加115%。

为了方便购屋者了解利率变化对按揭所造成的影响,报告举例指出,在2000年有能力月供1,270元的人士,当时利率为7%,房屋按揭为18万元,而到了2016年,由于利率下降至2.7%,这时一样是月供1270元,但房屋按揭可增至27.66万元,比2000年增加53%。

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